对房地产行业来说，2024是极为不平凡的一年。
天气已然到来的冬季时分，多地楼市仍俨然一副暖春气息，这在过往数年都是罕见的场面。新房二手房成交双双回温、价格端开始止跌......在以一线城市为首的核心城市，楼市掀起的波澜正在向四周蔓延。
市场回温余音不绝，背后是政策调控之手在拨动。这一年，房地产行业政策面发生彻底转变，曾经的调控“高地”北上广深，带头放松楼市管控，激发潜在购房需求，接连给市场注入信心与活力。
“止跌回稳”，成为今年的行业关键词。9.26政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”，释放出最强的维稳信号，目标直指扭转行业基本面。政策强音下，房地产新一轮周期正在从2024开始启幕。
展望2025年，业内多家机构认为，后续逆周期政策力度将进一步加大，更加积极有为的宏观政策，将继续助力房地产实现止跌回稳，城中村改造、专项债收储，是影响明年市场的两大核心举措。经历数年下跌后，房地产市场已接近周期拐点，未来市场有望在分化中实现复苏。
政策强音
作为一个强周期、政策性的行业，房地产涉及面广、产业链长，在国民经济中占有重要地位。
民银证券报告显示，我国涉房贷款占银行信贷比重的40%、房地产业相关收入占地方综合财力的50%、房地产占城镇居民资产60%，即使在房地产行业深度调整后，相关数据仍占GDP较大比重。
2024年前三季度，全国新建商品房销售额6.88万亿元，房地产开发投资完成额7.86万亿元，三季度末房地产开发贷款余额13.79万亿元，三者分别占前三季度国内生产总值的7.24%、8.27%和14.5%。
这样一个体量较大、涉及面广的行业，却在过去几年经历了深度调整，行业形势发生重大变化。
民银证券总结称，供求关系发生重大变化，是当前房地产行业面临的核心问题。供给方面，中国家庭户人均居住面积达到41.76平方米；需求方面，人口红利在逐步消退、城镇化增速逐步放缓、居民杠杆率处于相对高位、市场预期发生变化等因素，都影响了当前行业“供需失衡”的状态。
2024年前三季度，在宏观形势、行业基本面的影响下，房地产行业仍处于持续低迷期，具体表现为新房、二手房库存高，销售、价格、开工处于历史较低位的“两高三低”阶段，内外部形势复杂严峻。
在此之下，今年针对房地产行业的政策强力释放。先是上半年的“517”新政，国常会明确“去库存”；7月，二十届三中全会从因城施策、融资和预售、税收制度等方面，对房地产改革发展进行部署；9月26日，中央政治局会议在深刻认识房地产市场规律的基础上，提出“止跌回稳”要求，对行业形成方向性指导意见。
尤其是“926”定调“止跌回稳”以来，多部门联合出台“四个取消、四个降低、两个增加”，从放开限制性措施、降首付、降利率、降税费及融资协调机制、重启货币化安置等方面积极作为，政策力度非常之大。
民银证券表示，相较于2014年～2016年，今年以来的各项政策力度更大、覆盖面更广，政策宽松期已来。
目前，在需求端，楼市各项限制性措施基本放开，仅一线部分城市、海南省部分城市及区域限购；限贷方面，无论是首套房、二套房首付比，还是新增及存量房贷商业贷款利率，均处于历史新低水平。此外，绝大多数城市放开限售和限地价、限房价的“双限”，力度大于上一轮。
在供给端，政策设立了3000亿元保障性住房再贷款，以收购存量房、盘活闲置土地。在金融端，创新性建立了“城市房地产融资协调机制”，并在全国300多个城市落地见效，项目贷款审批通过金额超过3万亿元。税费政策也同步跟进，包括加大契税优惠力度、下调土地增值税预征率、调整增值税减免年限等。
市场反转
今年超强力度的政策拉动，让楼市也经历了“从冷到热”的明显反转。
民银证券表示，“517”第一轮新政后，新房销售有一波脉冲式上涨，但持续性不强。“止跌回稳”系列政策以来，9 月、10 月、11 月连续3 个月，新房成交面积稳步回升。二手房销售方面，一线城市反应最灵敏，9 月～11 月，四城成交套数均超过前三年同期水平， “止跌回稳”政策拉动力度明显。
中指研究院也表示，四季度以来，核心城市的楼市明显升温。12月份，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调。
（2020年以来百城新建商品住宅月度成交走势。来源：中指研究院）
从整体数据看，今年1～11月，全国商品房销售面积8.6亿平方米，同比下降14.3%，较去年仍有缩量。但从季度走势看，三季度末以后，楼市已经出现明显的回温趋势。
具体而言，今年一季度，重点100城新房销售面积同比下降45%，二手房同比下降21%；二季度新房销售面积同比降幅收窄至26%，二手房成交同比微增1%；三季度新房、二手房成交环比下降，但9月底迎来大力度政策支持，10～11月核心城市新房销售持续改善，11月30城二手房成交套数创近20个月新高。
北上广深在“止跌回稳”一揽子政策中，受益最为明显，为各地企稳起到了“领头羊”作用。
根据中指数据，今年10月～11月，100个重点城市新房销售面积同比增长15%，其中，一线、二线、三四线城市同比分别增长40%、14%、9%。二手房方面，30个重点城市10～11月二手房成交套数同比增长24%，其中，一线、二线、三四线城市同比分别增长57%、13%、3%。
此外，本轮市场回暖中，新房市场表现突出，多个核心城市都出现改善项目热销的现象。据中指研究院监测，核心城市今年1～11月，销售金额TOP10的畅销项目多以改善楼盘为主，其中上海销售额TOP10项目平均套面积超180平米，平均套总价超2600万元，畅销项目基本都处于主城区。
克而瑞也表示，近两个月以来，新房销售的回暖速度明显好于二手房。这一方面是由于，一二手房交易链条恢复，二手房东缩减住房持有量，“卖二不买一”的现象减少；另一方面，得益于高品质新房销售的回暖，以“四代宅”概念为代表的优质新房产品，正在夺回更多的新房市场份额。
值得注意的是，楼市销售“量涨”之余，价格端尤其是更反映市场温度的二手房价，也出现了企稳趋势。
中指研究院表示，1～11月，百城二手房价格累计下跌6.77%，环比连跌31个月，但9.26新政后核心城市价格有所趋稳，11月深圳、成都等4城环比上涨，打破了连续7个月百城二手房全跌局面，北上广环比跌幅亦明显收窄。新房方面，受优质改善型楼盘入市影响，百城新建住宅价格累计结构性上涨2.29%。
（2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化。来源：中指研究院）
“作为行业重要先行指标之一，二手房价已然在释放着越来越明显的企稳信号。”克而瑞也称，近两个月以来，综合小区房价动向来看，热度最高的当数北京和上海，连续两个月均有过半小区房价环比上涨，北京天通苑、四惠、望京板块不少小区房价均持续环比上涨，议价空间也在持续收窄。
拐点已现
三季度以来的楼市热潮，是市场拐点还是昙花一现？2025年，房地产行业又将走向何处？
综合多家业内机构观点，当前我国房地产行业已经历深度调整，市场有望“止跌回稳”。
东吴证券认为，过去几年，房地产已经历深度调整，本轮调整或已接近尾声。今年4 月以来，商品房单月销售面积已达十年来新低水平，商品房单月销售额也已回落至2016年水平，1～11月累计商品房和商品住宅销售市场规模，较2021年同期降幅已超45%，本轮市场已过度调整。
上海交通大学高级金融学院副院长朱宁也表示，目前，全国范围内房地产价格都出现明显下跌，从国际上横向比较来看，现在的调整速度可能已经“超调”了，国际上房地产危机平均降幅是35.1%，我国的新房住宅销售量降幅(2024年新房住宅销售面积相比2021年峰值下降51.9%)，远高于国际平均水平。
在上述行业背景下，业内普遍认为，房地产行业拐点已现，后续市场有望在分化中企稳。
中指研究院常务副院长黄瑜表示，12月，中央经济工作会议定调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，下阶段政策有望围绕促进需求、优化供给两方面展开，预计2025年房地产政策宽松基调或将延续，“楼市不稳、政策不停”。
在促进需求方面，后续有望加力推进货币化安置城中村改造和危旧房改造，释放增量住房需求；同时，一线城市限制性政策有望继续优化；加大购房补贴等鼓励性政策，也将在更多城市落地，带动需求释放。
优化供给方面，重点是去库存政策的加快落地推进，包括专项债收购存量闲置土地的配套政策，加速推动土地“去库存”；完善保障性住房再贷款收储政策，促进存量商品房去化；多措并举盘活商办用房等。
其中，推动新房销售“止跌回稳”的关键政策，一是加快推进货币化安置100万套城中村及危旧房改造，二是利用保障性住房再贷款、地方政府专项债等资金，加快收储存量房。据国海证券预计，这两项利好政策预计将带动2025年行业销售增量为2.4亿平方米。
“中性情形下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形下，若城中村改造及收储存量房等加快落实，居民置业意愿提升，全国商品房销售面积或可实现止跌。”中指研究院表示。
（2017年以来50个代表城市商品住宅可售面积与出清周期。来源：中指研究院）
中指控股指数研究部总经理曹晶晶表示，除了政策支持力度，各地楼市的库存情况，也会影响后续回暖速度，库存过高的城市，要经历更长的调整期。“目前，只有上海、杭州可售库存的出清周期低于10个月，多数城市去化压力较大，南京、青岛、宁波等二线城市，出清周期也超过20个月。”
整体而言，房地产行业在我国经济运行中地位显著，对宏观经济及系统性风险影响重大。“还是要进一步呼吁政策制定者，对稳定房地产给予更多政策和资金上的推动。”朱宁表示。
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者
孙梦凡
相关阅读
政治局会议释放强烈信号：增量政策为实体经济 “输血”中共中央政治局会议强调实施更加积极有为的宏观政策，加强超常规逆周期调节，以应对经济不确定性，并提出多项具体部署稳增长、防风险、促改革。
30 04-30 11:04
杨德龙：五部门发声加力扩围实施“两新”政策 有力拉动内需增长2025年预计将有更多稳增长政策陆续出台，带动我国主要经济数据明显改善，全年GDP努力达到5%左右。
26 01-09 09:43
明日主题前瞻丨多家新能源车企公布11月成绩单；九地允许试点设立外商独资医院多家新能源车企公布11月成绩单；谷子经济概念表现火热，机构建议关注线下场景情绪价值机遇；11月百城新房价格环比上涨0.36%；九地允许试点设立外商独资医院。
7 851 2024-12-01 21:32
楼市政策东风劲吹，建发国际等高质量发展房企受到市场青睐逆境的阴霾中亦蕴藏着转机的曙光，当前房地产市场仍有庞大的结构性潜力值得挖掘。
70 2024-10-29 09:05
针对房地产的政策，更多是托底为主，而不是强刺激| 一周大V热观点⛪️地产洞察 ———— 梁中华（海通证券首席宏观分析师）： 本轮政策落地后，我们预计房地产基本面会有短期改善。不过也要注意到，针对房地产的政策，更多是托底为主，而不是强刺激。 📈市场点金 ———— 荀玉根（海通证券首席经济学家）： 全球央行购金需求或持续旺盛，所以货币属性层面对金价更偏利多。另外，百年变局下地缘政治不确定性短期或难以明显缓和，避险属性也将对金价形成支撑。 付一夫（星图金融研究院高级研究员）： 虽然国庆假期之后市场连续回调，但并没有破坏已经形成的上涨趋势。再考虑到一揽子政策力度之强，因此后续国民经济持续好转理应是大概率事件，故而市场大方向也应该是震荡向上为主，而非单边下跌。 🌐海外观察 ———— 钟正生（中国财政学会理事）： 美国大选仅是影响美国及全球经济和资产的一个变量，但并非全部。美国经济“软着陆”前景、美联储降息的路径、国际地缘局势与油价波动、以及中国经济和资产价格的复苏等，也是未来一段时间美国及全球市场的重要变量。 扫描下方二维码 看更多热观点
230 2024-10-18 13:40 一财最热 点击关闭信康配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。
